Aufstellungsbeschluss macht Baugrundstück mangelhaft - Oberlandesgericht Stuttgart lässt Verkäufer für alle aufgrund eines Aufstellungsbeschlusses erlassenen Baubeschränkungen haften

Eine alltägliche Situation: Ein Grundstück, für das ein gültiger Bebauungsplan besteht, soll verkauft werden. Der potentielle Käufer (Bauträgergesellschaft) hat nur ein Interesse an einem Baugrundstück. Alle Beteiligten suchen die Baurechtsbehörde auf und prüfen den Bebauungsplan. Aufgrund der möglichen Bebauung wird der Kaufpreis festgesetzt. Etwaige Risiken scheint es nicht zu geben. Trotzdem wird die Bauplatzeigenschaft zugesichert. Nach Erwerb des Grundstücks reicht der Käufer seinen dem Bebauungsplan entsprechende Bauantrag ein. Die Gemeinde sieht die Nutzung der bestehenden Bebauung gefährdet und stellt den Bauantrag zurück, erlässt schließlich Veränderungssperre und einen abweichenden Bebauungsplan, der eine wirtschaftliche Bebauung unmöglich macht. Grundlage ist ein mehr als 15 Jahre alter Aufstellungsbeschluss der Gemeinde, den weder die Gemeinde, noch Käufer oder Verkäufer kannten. Alle sind verärgert. Wer muss für die nun fehlende Bebaubarkeit des Grundstücks haften?
Zwar verneint das Oberlandesgericht Stuttgart in seiner Entscheidung vom 10. Januar 2012 (12 U 94/10) eine Garantie der Bauplatzeigenschaft, da allen Beteiligten klar gewesen sein musste, dass der Verkäufer nicht verschuldensunabhängig für die Bebaubarkeit einstehen wollte, doch bejaht es eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung. Bauplatzeigenschaft schließt also das Fehlen eines Aufstellungsbeschlusses der Gemeinde ein. Das klingt schlüssig. Mit einem Aufstellungsbeschluss kann die Gemeinde die Bebaubarkeit eines Grundstücks grundlegend ändern. Dieses Risiko fällt in die Sphäre des Verkäufers, wenn es um ein Baugrundstück geht. Die Möglichkeit eines späteren Aufstellungsbeschluss ändert daran nichts. Diese alternative Kausalität ändert nichts an der Kausalität des vor Abschluss des Kaufvertrages schon erlassenen Aufstellungsbeschluss für die nachfolgende Beschränkung der Bebaubarkeit.
Das Urteil ist rechtskräftig. Das Oberlandesgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu, doch wollte der Verkäufer den Rechtsstreit nicht weiter verfolgen.

19 Tage sind zu langsam! - Oberlandesgericht Stuttgart schafft Klarheit zur Rückwirkung der Zustellung (§ 167 ZPO)

Inkassounternehmen kennen das: Der Anspruch des Kunden droht am 31. Dezember zu verjähren. Um den wirtschaftlichen Totalverlust der Forderung zu vermeiden, wird kurz vor Jahresende noch ein Mahnbescheid beantragt oder eine Klageschrift bei Gericht eingereicht. Es wird hektisch, weil viele Kundenansprüche zu bearbeiten sind. Hoffentlich stimmt jedenfalls die Adresse des Beklagten.

Es kommt, wie es kommen muss: die Klage kann im neuen Jahr nicht zugestellt werden und das Gericht fragt eine neue, zustellungsfähige Adresse an. Jetzt gilt es schnell zu sein, um die im neuen Jahr grundsätzlich bereits eingetretene Verjährung zu verhindern. Auch wenn eine exakte Frist fehlt, muss ein solcher Mahnbescheid oder Klage in jedem Fall gemäß § 167 Zivilprozessordnung „demnächst" zugestellt werden. Dann wirkt er auf den Eingang des Antrags zurück. Diese Ausnahme von der eigentlich schon eingetretenen Verjährung ist eng auszulegen. Der Anspruchsinhaber muss alles Erforderliche tun, damit die richtige Adresse dem Gericht übermittelt und der Schriftsatz anschließend zugestellt werden kann. In Zeiten elektronischer Einwohnermeldeämter lässt sich laut Oberlandesgericht Stuttgart (7 U 175/10 vom 28. März 2011) die richtige Adresse innerhalb weniger Tage, jedenfalls schneller als in 19 Tagen ermitteln und an das Gericht übermitteln. Es bewahrheitet sich, dass „unverzüglich“ im Rechtssinn nahezu ausnahmslos schneller als 14 Tage bedeutet.

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